最高人民法院关于《建设工程价款优先受偿权的批复》

（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）法释[2002]16号

上海市高级人民法院：

你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

 四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。此复。

 附：《中华人民共和国合同法》第286条条文及释解

第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

【法条释义】发包人有接受竣工工程并支付价款的义务，发包人未按照约定的时间和数额支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款，发包人应承担逾期付款的违约责任。

发包人逾期不交付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。